【不動産活用】アパートや駐車場で相続税評価額を圧縮する仕組み

「相続税対策でアパートを建てなさい」というアドバイスを聞いたことがあるかもしれません。これは、不動産を活用することが、日本の相続税制度において効果的な節税対策の一つだからです。

しかし、なぜ数千万円の現金を不動産に変えるだけで、相続税が減るのでしょうか？その仕組みを理解せずに手を出すと、思わぬ空室リスクや売却時の損失を抱えかねません。

この記事では、ファイナンシャルプランナー（FP）が、不動産を活用して相続税評価額を圧縮する仕組みを、初心者にも分かりやすく解説します。

なぜ不動産を購入すると相続税が減るのか？

相続税対策として不動産が有効な最大の理由は、「現金と不動産の相続税評価額に大きな差がある」からです。

現金と不動産の評価額の差

「1億円の現金」をそのまま持っていると評価額は1億円ですが、この1億円で不動産を購入すると、評価額は7,000万円や6,000万円に圧縮されることがあるのです。この圧縮された差額分だけ、相続税の対象となる財産額が減るという仕組みです。

貸付不動産の評価減の仕組み

アパートなどの賃貸物件（貸付不動産）は、自分で自由に利用できないため、評価額が引き下げられます。

土地の評価減（貸家建付地）：
土地の上に賃貸物件が建っていると、借家人の権利（借家権）があるため、土地の評価額が減額されます。

建物の評価減（貸家）：
建物自体も、賃貸に出していることで評価額が減額されます。

これらの減額を組み合わせることで、実際の購入価格よりも大幅に低い金額で相続税評価が可能となるのです。

相続税評価額の計算方法：3つの主要な評価方法

不動産の相続税評価額は、種類によって計算方法が異なります。

土地の評価：路線価方式と倍率方式

路線価方式：
路線価（道路に面した土地の1㎡あたりの価格）が定められている地域の評価方法。

評価額＝路線価×土地の面積×補正率

倍率方式：
路線価が定められていない地域の評価方法。固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて算出します。

建物の評価：固定資産税評価額

建物の評価額は、原則として「固定資産税評価額」とイコールになります。
固定資産税評価額は、一般的に建築費の50%～70%程度となります。

不動産贈与と相続、どちらが得か？

不動産を「生前贈与」するか「相続」させるか、これも大きな悩みです。結論から言うと、多くの場合は「相続」の方が有利です。

贈与が不利な理由：
不動産を贈与すると、贈与税は時価（市場価格）に基づいて計算され、しかも税率が相続税よりも高く設定されています。また、不動産取得税もかかります。

相続が有利な理由：
相続の場合は、税率の低い相続税評価額が適用され、不動産取得税も原則非課税です。

「生前贈与で節税」を考えるなら、不動産そのものではなく、「現金」で行うのが鉄則です。不動産は相続まで持ち越して評価額を圧縮しましょう。

不動産小口化商品という新しい選択肢

「アパート経営はリスクが大きい」「まとまった資金がない」という方のために、近年注目を集めているのが「不動産小口化商品」です。

不動産小口化商品とは？

高額な賃貸マンションやオフィスビルを、小口に分けて購入できる商品です。例えば、1億円のビルを100口に分け、1口100万円で購入できます。

小額から始められる（数百万〜1,000万円程度）
管理の手間がない（専門会社がすべて管理）
相続税評価額が下がる（不動産として評価されるため）
優良物件に投資ができる

流動性が低く、すぐに売却できない可能性がある
運用会社の倒産リスクがゼロではない
利回りが低くなる
商品数が少ない

不動産小口化商品は、「手軽に始めたい人」や「不動産の知識や管理の余裕がない人」にとって、相続税評価額の圧縮と安定した収益の両方を狙えるバランスの取れた選択肢と言えます。

不動産活用は「リスク管理」とセットで考える

不動産を活用した相続税対策は、非常に有効ですが、「空室リスク」や「金利上昇リスク」といった事業リスクと常にセットであることを忘れてはいけません。

【不動産活用の成功の鍵】
地域の選定：
立地条件が良く、将来的に空室になりにくい物件を選ぶ。
借入の活用：
低金利の融資を受けて不動産を購入すると、負債（マイナスの財産）が増えるため、さらに相続財産の評価額が圧縮できます。
専門家の意見：
不動産の専門家と税理士の両方に相談し、出口戦略（いつ売るか、どう相続するか）まで含めた計画を立てましょう。

不動産は長期的な視点が必要な財産です。目先の相続税節税だけにとらわれず、家族全体の資産状況とリスクを考慮した上で、計画的に活用を進めましょう。